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事例12 分譲マンションの敷地を複数に分割して評価した事例

 相続財産に被相続人の住まいである分譲マンションの一部屋などの区分所有建物が含まれているケースはよくあります。これらの財産の相続税の評価は土地と建物に分けて行います。

 建物の評価額は原則として固定資産税評価額に相当する価額ですので、納税通知書や評価証明書等を見れば、すぐに分かります。

 土地は原則として、財産評価基本通達により評価します。一般的な分譲マンションであれば、建物に敷地権が付いており(建築時期が古い区分所有建物はそうでないものもあります)、建物の登記簿を見れば、敷地権の目的となっている土地の所在地番が分かります。これらの土地が評価の対象になりますが、大規模な分譲マンションだと、敷地がかなり広大な地積となり、公図や地積測量図等が複数枚に跨ることもあるため、想定整形地図の作成など評価作業に苦労することが多くあります。

 それでも、評価する土地が一つの画地であれば良いのですが、大変なのは、敷地権の目的となっている土地が数筆あり、それらの土地と土地の間に公道等が介在し、その公道が建築基準法第42条に規定する道路に該当するため、路線価が設定されているようなケースです(敷地上には複数の建物が存し、同じ土地が全ての建物の敷地権の目的となっていることが多い)。

 このような土地の評価の依頼を、税理士先生等から何度か受けましたが、いずれも、敷地を公道等で分断されている土地ごとに複数に分割して評価しました。評価額は、分割した土地ごとに計算した評価額に敷地権の割合を乗じて算出した価額の合計です。

 道路がマンション居住者専用の単なる通路であれば、敷地を分割して評価する必要はないと思いますが、建築基準法第42条に規定する道路に該当し、路線価が設定されている道路(不特定多数の者の通行の用に供されている道路)の場合は、画地を分けて評価するしか方法がないように思います。

 弊社で過去に扱った事例では最大で敷地を3つに分割して評価したものがありましたが(敷地権の目的となっている土地は5筆)、いずれの画地も不整形地であったため、想定整形地図を3つ作成するなど、一般的な土地評価の3倍の労力を要しました。

 しかし、評価単位は一つの区分所有建物の敷地として1件の扱いですので、業務報酬を3倍請求することはできません。

 

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